交房22年，辦不下房產証（來信調查）

編輯同志：

　　我於2002年在福建泉州市豐澤區清源街道寶龍花園二期購買一套商品房，該小區自2003年8月交房后，5幢樓152戶居民始終無法辦理房產証。由於辦不下房產証，房屋無法交易，戶籍無法遷入，孩子無法就近入學，這讓我們非常無奈。懇請有關部門關注此事。

　　福建泉州市  黃先生

　　接到來信后，記者趕往福建泉州市，對讀者反映的房產証辦理難的問題進行調查採訪。

　　152戶居民22年辦不了房產証，導致落戶難、公共區域維修難、申請加裝電梯難

　　10月15日，記者來到位於泉州市豐澤區清源街道城口社區的寶龍花園二期小區。進入大門，兩排5幢7層樓錯落排列。記者看到，有的樓棟牆皮出現剝落，小區部分路面坑窪不平，樓梯扶手已經完全鏽蝕。

　　“小區2001年開售，2003年交房。20多年過去了，5幢樓152戶業主，至今都辦不出房產証。”業主李大爺說。

　　沒有房產証給小區業主帶來不便。業主老黃說：“如果想賣房，只能當‘小產權房’交易，價格賣不到市場價的一半。”

　　“沒有房產証，我們小區現在都沒設立住宅專項維修資金賬戶。小區公用區域需要維修，每次只能向大家專門籌錢，往往比較困難。”業主李輝（化名）指著一棟樓的樓頂說，“上面的瓦片之前老化掉落，砸到下面停的車上。為了安全，只能冒著樓頂滲水的風險，讓物業公司直接‘敲掉’了瓦片。”

　　“因為沒有產權登記，也沒趕上房屋買賣合同備案，我們是周圍唯一無法申請加裝電梯的小區。我快80的人了，還要爬樓梯上7樓。”老黃說。

　　“沒房產証戶籍遷入難，眼看孩子就要上學了，著急得不行。”業主劉女士表示。

　　為何一直辦理不下房產証？

　　業主張風（化名）向記者出示了一份落款為“泉州市住房和城鄉建設局、泉州市自然資源和規劃局、泉州市豐澤區清源街道辦事處”2024年的信訪回復，其中寫道：“目前存在主要問題：1.該項目違規超建問題尚未完成處置，尚未補交超規劃面積的土地出讓金。2.建設單位已破產，公司所有資產已被法院拍賣，公司法人代表聯系不上，辦理相關手續缺少申請主體。3.辦証所需的規劃驗收、消防驗收、檔案驗收、竣工驗收備案等手續尚未辦理。”

　　老黃回憶，2003年交房后，業主向當時的建設單位華洲公司要求辦理房產証，華洲公司以各種理由推拖不辦。2005年左右，“華洲公司干脆找不到人了”。

　　無奈之下，2007年，40余戶業主聯名向法院起訴並勝訴，法院判決泉州華洲公司應提供房產權屬登記資料進行報備，協助辦理房產登記，並支付違約金。然而，華洲公司因其他事項被法院依法查封，公司所有財產已被拍賣。

　　“華洲失聯了，沒人交罰款，也沒人提供辦理房產証的相關手續。”“2011年時業主曾向政府反映，2012年有關部門也曾開會協調處理，但此后就沒了下文。”業主們七嘴八舌地表示。

　　小區始終未進行規劃驗收，開發商“超建一棟樓”后失聯，誰來承擔超建責任？

　　那麼寶龍花園二期居民辦理房產証卡在哪？記者就此採訪了泉州市相關部門負責人。

　　有關部門提供的資料顯示：寶龍花園二期5幢樓工程建設單位為泉州華洲房地產開發有限公司。該工程建設單位於2004年11月10日組織竣工驗收，結論為“該工程符合驗收條件，同意驗收”。

　　“但是，目前該小區沒有完成竣工驗收備案。”泉州市不動產登記中心主任王謙輝表示，完成了竣工驗收備案，不動產登記中心才能給他們辦理房產証。

　　沿著辦理流程往前追溯，完成規劃驗收、消防驗收等環節后，才能進行竣工驗收備案，而寶龍花園二期沒有進行規劃驗收。

　　為什麼沒完成規劃驗收？盡管寶龍花園二期是否超建以及超建多少，尚需規劃驗收時正式確認，泉州市自然資源和規劃局行政審核審批科副科長吳藝杰表示，“如果存在超建，在未處置前工程無法通過規劃驗收。”

　　依據老黃提供的一份清源街道辦事處2012年出具的報告：“寶龍二期房地產項目……經市計委批准建設規模為13616平方米，實際建設17545平方米……超過批准面積3929平方米”。據此估算，相當於超建了一棟樓。

　　“我們買房人哪知道開發商違規超建？”業主們倍感無奈。2001年、2002年買的是期房，老黃說：“我當時特別查詢過，小區五証齊全，預售許可証等都沒問題。”

　　“那時，這個小區是1800元一平方米，比旁邊小區高不少。”張風表示，自己精挑細選，才決定購買，沒想到還是踩到“雷”。

　　“我們多次去住建、規劃等部門咨詢，給我們的答復是，要補繳因超規劃面積建設產生的多余土地出讓金才能辦理產權登記。”老黃表示，“但是華洲公司找不到了，土地出讓金誰來補繳？陷入了死結。”

　　為何小區超建了一棟樓，建設過程中，監管部門未發現？豐澤區住房和城鄉建設局相關負責人黃世雄解釋，對於開發商建設過程中是否超規劃，主要是靠施工過程中工程質量抽檢時進行查驗，開工時規劃許可証會要求懸挂在工地上，以供隨時比對，“這些措施當時都有，但問題出在哪裡，時間太久了無法判斷。”

　　開發商失聯，誰來做申請驗收的主體？有關部門說業委會不積極，業主說根本推不動

　　“規劃驗收屬於‘依申請事項’，需要建設主體也就是華洲公司提出申請，根據實地測量結果對超規劃建設進行處罰甚至拆除后，才能通過規劃驗收。”泉州市自然資源和規劃局行政審核審批科工作人員蘇炳杰表示，“目前最主要的問題是缺少相關主體進行申請。”

　　華洲公司聯系不上，規劃驗收就無法推進了嗎？“也不是這樣。”王謙輝表示，依據泉州市人民政府2017年發布的《關於中心市區不動產登記若干歷史遺留問題的處理意見》，“應該由業委會來作為辦理主體”。

　　對此，清源街道辦事處黨工委書記王聰義表示，2013年街道和社區就曾為了解決該問題，專門指導該小區成立了業委會。但業委會沒有積極行使權利，就相關事項提出申請。街道現在積極推動小區進行業委會換屆，沒多少業主積極參與，“我們挨家挨戶入門走訪，業主積極性都不高。”王聰義說。

　　“目前最大的問題就是業主自身主動性不強。”王聰義感嘆。

　　對此，寶龍花園二期前業委會主任黃林（化名）完全不認可：“我們作為業主，怎麼會不想積極推動問題的解決？”

　　他介紹，2013年底，小區成立第一屆業委會，自己就擔任主任。此后業委會多次到相關部門咨詢如何解決辦証難的問題，但相關部門總是回復自己“要補繳土地出讓金”“去找到公司讓他們提交材料”“找測量隊出具測量報告”等。“這些根本不是業委會能解決的問題。”黃林無奈地表示。

　　黃林向記者出示了一份2021年相關部門的回復，上面依然是“請購房業主與開發建設單位聯系，督促開發商履行合同義務盡早辦理項目首次登記”。

　　黃林表示，“第一屆、第二屆業委會努力了幾年，覺得已經沒辦法解決辦証問題了，都沒積極性了。2021年業委會因沒人願意參與，就停止運行了。”

　　實際上，黃林表示，泉州市關於由業委會作為辦理主體的文件是2017年出台的，在此之前的2012年10月26日，市政府曾召開相關問題協調會，指定城口社區作為相關材料的提供主體。黃林向記者展示了一份函件：2014年，原泉州市城鄉規劃局曾向清源街道城口社區發函要求其提供相關材料。“這說明，當時提供材料、推進辦証是街道和社區的責任。”黃林說。

　　對此，吳藝杰表示，城鄉規劃部門后來沒有收到清源街道和城口社區的任何回復。不過，清源街道辦相關負責人告訴記者，經查閱檔案和詢問當時的工作人員，“沒有發現社區有收到過此函件的記錄”。

　　解決歷史遺留“登記難”問題，政策已有方向，當地表示將成立專班推動，正在研究細則

　　開發商失聯、違規超建無人交罰款，152戶居民還能拿到房產証嗎？

　　記者了解到，自然資源部2021年《關於加快解決不動產登記若干歷史遺留問題的通知》（以下簡稱《通知》），針對“開發商失聯”房產証辦理難問題指出了解決方向。

　　一是《通知》指出：因開發企業或有關單位滅失……沒有承繼單位和上級主管部門的，可以由不動產所在地縣級人民政府指定的機構或組織代為申請辦理。

　　據此，倘若小區業委會一直未能換屆完成，寶龍花園二期是否可由區政府指定機構代為申請辦理？王謙輝思考后坦承，如果依照相關規定，確實可以如此。但目前在泉州沒有先例，相關規則還需要細化。

　　二是《通知》指出：按照“証繳分離”原則，在有關部門追繳土地出讓價款和稅費的同時，辦理不動產登記手續。“當時還是原則性的政策，具體如何實施還需要進一步明確。”王謙輝說。

　　王謙輝表示，今年5月，6部門聯合發布《關於加快化解歷史遺留不動產“登記難”問題的通知》，明確提出實施“証繳分離”，泉州也在進一步研究出台細則，“現在希望比較大。在此之前，不交錢誰都不敢辦証。”

　　如今已是10月，“登記難”問題何時可以破題？

　　“現在整個溝通機制還沒有建好，需要多一點時間。”王聰義表示，清源街道將成立工作專班，對每個流程環節進行具體指導，做好業主與相關部門之間的指導和溝通工作，也希望業主多配合街道的工作。

　　“還是要由更高層面的機關協調統籌自然資源和規劃、住房和城鄉建設、街道、城市管理等多部門，推進問題解決。”泉州市自然資源和規劃局相關負責人建議。

　　《 人民日報 》（ 2025年10月27日 07 版）